“市場瞬息萬變，唯有變化才是不變的真理。”新城控股董事長王曉松在公司2021年度業績會上直言，對企業來說迎接市場的挑戰是必然的，2022年國內經濟仍面臨一定的不確定性，過去基于高杠桿、高周轉模式已不再適用。新城控股正視行業新格局，以穩為主，穩中求進，堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營，不斷“降占用、增資本”。

“住宅+商業”雙輪驅動戰略走過十余個年頭，新城控股在行業逆周期下構筑起穩健的護城河。2021年其營業收入1682.32億元，歸母凈利潤126億元;商業運營總收入達86.39億元，同比增長51%。與此同時，新城控股積極響應“三道紅線”政策，2021年末所有指標均達綠檔，以實際行動回應市場關切。

業績增長兌現有力

在行業整體承壓的大背景下，新城控股經營保持穩健，全年實現合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米。

2021年，新城控股實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%;凈利潤138億元，近5年復合增長率22%;歸母凈利潤126億元，近5年復合增長率20%;扣非歸母凈利潤102億元，近5年復合增長率20%。

新城控股以“重銷售、抓回款、強歸集”為核心，2021年全年實現合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業前列，真正從現金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2338億元銷售金額中，按產品類型劃分，純住宅比商業綜合體約7比3。按城市能級劃分，以高潛力城市為主，一二線占比44%，長三角三四線占比37%。

銷售業績穩步增長，離不開其戰略布局的“堅持”，堅持深耕長三角，并聚焦其他核心城市群的區域深耕戰略。2021年銷售額中，長三角貢獻占比53%，中西部占比28%，環渤海占比15%，粵港澳大灣區占比4%。其中，新城控股在江蘇省和天津市的市占率達到省(直轄市)前三位。

截至2021年12月末，新城控股土地儲備1.38億平方米，如扣除公建配套、自持吾悅廣場、已售未結等，則全口徑可售面積約5000-6000萬方。重點城市包括天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安等地純住宅地塊比綜合體地塊接近1：1。

良好的土儲基本面，也將為新城控股發展帶來更為穩定的空間，確保其在不同形勢下積極應對市場變化。

雙輪驅動優勢凸顯

長期以來，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補，共同構筑起穩健的護城河。

在住宅項目銷售額穩健增長的同時，新城控股商業項目發展也持續進階。2021年，新城控股實現不含稅物業出租及管理收入80億元，占公司營業收入的4.8%;物業出租及管理業務毛利58億元，占公司毛利的17.15%;物業出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數量和質量同步提升，達到了72.64%。

2021年，新城控股進一步完善吾悅廣場的全國化布局，商業規模和影響力持續擴大。截至目前，新城控股于135個大中城市布局189座吾悅廣場，深耕長三角、布局全國化，其中江蘇省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的項目位于一二線及優質三線城市。

2021 年是房地產行業精準調控、全面去杠桿的一年，“房住不炒”長效機制不斷完善，行業逐步回歸居住屬性。報告期內，新城控股正視行業新格局，以穩為主，穩中求進。同時不斷探索行業的可持續發展空間，堅定信心，積極謀變，持續深化“住宅+商業”雙輪驅動戰略的內涵。

面對疫情的挑戰，近兩年來新城控股仍有68座吾悅廣場如期精彩開業，其中2021年新開業30座，2021年末累計在營吾悅廣場達130座，在管商業建筑面積1,248萬平方米，實現86億元商業運營總收入，完成年度目標，較2020年增長51%，這是新城商業運營管理核心競爭力的最好答卷。

此外，新城控股實行輕重并舉的商業模式。2021年，新拓展輕資產吾悅廣場16座，零資金沉淀穿越周期。2021年新開業輕資產吾悅廣場8座，其中4座為凈地項目，分別為孝感吾悅廣場、宿遷宿城吾悅廣場、湖州織里吾悅廣場和淄博經開吾悅廣場，展現出公司強大的輕資產開發及運營能力，并實現了輕資產運營的完整閉環。

截至2022年3月25日，新城控股累計合作輕資產項目32座，充足的商業運營經驗也為公司輕重并舉打下扎實的基礎，進一步拓展業務版圖。

對于未來，新城控股信心十足，王曉松在業績會上重申戰略方針，未來依然會堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式，堅持穩中求進的總基調，堅持地域深耕的總策略、圍繞現有布局做強做深，堅持運營優先的總抓手，堅持科技賦能的總保障，同時重視風險管控體系的建設與完善、讓風險意識貫穿企業經營的全過程。

“吾悅模式”的競爭優勢

規模擴張的同時，新城控股突破常規，實現吾悅廣場迭代升級。

例如新開業的南京建鄴吾悅廣場結合城市人文特色及地理區位屬性，為消費者打造了一個活力不息的多元城市會客廳。開業三天總客流60萬人次、總銷售額3524萬元，河西首進品牌占比25%、南京首進品牌占比10%。

沈陽沈北吾悅廣場作為首個MALL+X創新試點項目，定位“新青年活力中心”，引入年輕人喜愛的運動體驗項目，打造了沈北地區體量最大、業態最完整的一站式旗艦購物中心，通過“運動+社交”的全新商業模式升級區域消費生活。

多年來，吾悅廣場平均出租率維持97%-99%的高位。從分年期廣場租金表現來看，截至2021年末，開業5年以上的廣場11座，合計貢獻租金收入12.8億元，同店增長15%;開業3年以上的廣場30座，合計貢獻租金收入25.1億元，同店增長13%;開業3年以內的廣場89座，合計貢獻租金收入42.4億元，同店增長115%。

商業運營貢獻明顯，“吾悅模式”的競爭優勢在哪?新城控股聯席總裁曲德君總結于三個方面：一是商業模式，二是先發布局，三是商業開發運營能力。三者打通才是核心競爭力所在。

其表示，公司“住宅+商業”雙輪驅動模式及輕重并舉的吾悅廣場拓展模式：開發業務是公司區域深耕的壓艙石;商業管理則提供穿越周期、穩定收入的現金流。各個事業部間協同開發，相互促進，這是新城核心優勢的最基本前提。

此外，先發優勢為后續拓展提供保障：新城控股已經全國化布局，截至目前于 28 個省份、135個大中城市布局吾悅廣場189 座，具有較大先發優勢。

更為重要的是，新城控股的綜合體開發運營能力及團隊：擁有從開發到運營完整的商業地產開發運營產業鏈，有效保證項目2年左右滿鋪開業;針對不同城市的特點精準優化商業定位，打造吾悅廣場的經營特色;“總部-區域-項目”的三級架構，擁有一支具備全面的商業資源統籌及管理能力的商業運營管理團隊。

持續降低杠桿水平

當房地產行業進入新的常態，房企的安全意識要遠遠高于規模意識，新城控股的風險管控，也讓其得以從容應對“新常態”。

新城控股積極響應“三條紅線”政策，有力防范風險，年末所有指標均達綠檔要求。按監管口徑計算，其剔除預收賬款的資產負債率為69.95%, 凈負債率為48.12%, 現金短債比為1.07。

高舉“安全意識”大旗，新城控股合理控制有息負債，2021年末有息負債899億元，較2020年末下降18億元;同時，在合聯營公司中的權益有息負債為115億元，債務透明、安全性有保障。整體899億元中有109億元為通過吾悅廣場進行的融資，未來還有更大的空間可以去盤活。公司整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個bp。

2022年新城控股公開市場債務到期為126億元，1-3月已到期償還或提前償還46.15億元，占比37%。“未來將根據資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的到期償付。”王曉松稱。

據王曉松介紹，為確保債務到期償付工作，新城控股已積極做好兩手準備：一方面在合理控制融資成本的前提下關注公開市場的機會及吾悅廣場資產盤活機會;另一方面具備現金流底線思維、做好自有資金償還的準備，確保每筆債務的到期償付。

“由于前期公開市場融資利率較高，不符合公司對融資成本的要求。如今，隨著整個按揭、開發貸的改善，公司公開市場融資正在積極籌備。”王曉松進一步表示。

截至2021年12月31日，新城控股的經營性現金流凈額為219.85億元，同比增長5657.18%，經營性現金流已經連續4年為正。

債務結構整體優化

在充裕的現金流支持下，新城控股自2021年下半年以來多舉措優化債務結構，提振市場和投資者信心，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據、高管在二級市場購買公司債等。

去年11月，新城控股提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。今年2月，新城控股再次提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。

3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據到期本息共計25.92億元的支付。

3月18日，基于對公司發展前景和戰略規劃的認同，新城控股部分董事和高級管理人員按照交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的公司債券。根據計劃，新城控股管理層擬購買總規模不超過2000萬元存續的公司債券。

就在年報發布當日，新城控股宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。

公司穩健的經營業態，也讓王曉松對未來發展充滿信心，其在業績會上直言“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”

踐行綠色運營理念

經營業績穩定向好之外，新城控股也首次將企業社會責任報告更名為可持續發展報告，展示了其對于可持續發展實踐的決心。

長期以來，新城控股積極踐行可持續發展理念，并將其納入公司戰略，與公司經營發展深度融合，其母公司新城發展已于2020年11月設立ESG管理委員會，形成涵蓋董事會、ESG委員會、ESG工作小組及各職能部門的ESG管理架構，進一步加強對可持續發展工作的系統性、規范化管理。

在逐步構建具有新城特色的可持續發展管理模式之際，新城控股還主動響應國家“碳達峰碳中和”戰略，持續踐行綠色發展理念，在堅持綠色管理、推廣綠色建造、打造綠色建筑及綠色商業運營等領域加快前進的步伐。

堅持綠色低碳發展，主動響應國家“碳達峰碳中和”目標，新城控股投資組建吾盛能源投資與管理平臺，聚焦新能源領域開發、投資、建設及運維。公司在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場的屋頂分布式光伏電站已建成并完成并網發電，年發電總量149萬度，每年減少碳排放量1540噸，剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目87個。

去年9月，全球最大指數公司MSCI明晟公布了新城控股的ESG(環境、社會及公司治理)評級結果?；谠诋a品安全與質量以及公司治理等多方面的優異表現，MSCI將新城控股的ESG評級上調至BB級，體現了資本市場對企業長期投資價值和ESG管理水平的充分肯定。

根據MSCI報告，新城控股在“產品安全與質量”與“公司治理”等方面領先同行。長期以來，新城控股積極踐行可持續發展理念，構筑匠心品質，將質量視為企業生存的法寶，通過質量管理體系、質量監督檢查、質量文化建設等多元方式，以及覆蓋全生命周期的工程質量管控，確保客戶能夠享受到安全、健康的產品。

值得一提的是，新城控股還切實把社會責任融入企業可持續發展戰略，努力實現經濟、社會、環境綜合價值的最大化。過去一年，新城控股公司繼續號召員工、客戶及合作伙伴共同參與落地新綠行動，并提前完成百萬綠色“新”愿的戰略目標，累計捐贈10萬株樹苗，完成約100萬平方米沙漠綠化。同時，新城升級目標提出下一個“五年計劃”，規劃“五年內完成綠化500萬平方米沙漠”。

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