2020年3月1日開始，房貸利率換“錨”，其計算方式發生巨變。

這與去年12月28日央行發布第30號公告有關。根據公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

存量浮動利率貸款的劃定范圍，具體包括：

1、在2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同未發放;

2、利率按基準利率上下浮確定(比如“基準利率上浮10%”或基準利率打7折);

3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調整。)但需要注意，其中不包括公積金個人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。

簡單來說，以前的房貸利率是根據基準利率來設定的，從今往后，這個“錨”要全部換成LPR利率，無論是新增房貸還是存量房貸，都要看LPR的臉色。

因而，不少購房者疑惑：究竟是選擇固定利率，還是選擇以LPR為基礎的浮動利率?

央行回應來了，如下圖：

而對于房貸利率“換錨”問題，著名經濟學者馬光遠在其公眾號“光遠看經濟”也發表了自己的觀點，他認為：

第一，不管你選擇固定利率，還是LPR為基礎的浮動利率，不管未來LPR如何變化，你的房貸利息不一定比現在少多少。一方面銀行不會吃虧，這一點你一定要清醒。另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產金融政策。總之，你想占便宜真的很難。

第二，如果你選擇LPR浮動利率，則你未來的房貸利率取決于未來5年期LPR的變化。

我承認，從中長期看，中國的LPR目前仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其他國家比較而言。從目前來看，中國的貸款結構中，超過5%利率的貸款占40%，未來這個比例很可能提升到60%以上的水平，也就是說，從金融周期、經濟周期和房地產周期看，絕大多數的貸款利率趨勢向下是大概率。這意味著，個人如果選擇浮動利率的方式，房貸利息會比現在少。但是，我強調的是“但是”。

第三，選擇浮動利率的風險在于未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動房貸利率上升。

中國未來有沒有通脹的風險?1月份CPI是5.4%，還能說完全是因為豬?還能說去掉豬是“通縮”，再加上這種疫情造成的產出缺口，我繼續提示通脹風險。中國，已經10多年沒有嚴重通脹了，我是蠻警惕的。

第四，LPR趨勢向下，不代表房貸利率同步向下。這是兩個問題。我看到，現在很多解讀把這兩個問題混為一談。

因為眾所周知，中國的房地產金融政策受到宏觀調控政策和房地產政策的總體影響。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時跟著動，也就是說，5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都調整，而且調整的幅度可能會人為控制，以避免刺激房地產。

(綜合來源：中國人民銀行官微、光遠看經濟)

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