文|《財經天下》周刊 周末

編|陸佳

11月29日，北京產權交易所官網顯示，中交地產子公司深圳中交房地產有限公司（下稱“深圳中交”）擬轉讓惠州中交置業有限公司（下稱“惠州中交”）2%股權，轉讓底價為437.02萬元。

而前不久，深圳中交也以2288.81萬元轉讓旗下項目公司2%股權。業內人士表示，此次中交地產轉讓子公司股權，或與其當下債務承壓，現金流吃緊有關。

《財經天下》注意到，除了頻繁出售旗下項目公司股權外，中交地產還以無息方式調用項目公司富余資金，而這一切動作的背后，都是中交地產居高不下的資產負債率。

頻繁轉讓項目公司股權

據悉，惠州中交是一家中型企業，主要從事房地產開發經營，物業管理，停車場服務等。2021年1-10月，惠州中交的營業收入為0，凈利潤為225.35萬元，負債總計7662萬元。

據天眼查APP顯示，惠州中交由深圳中交持有99.96%股權，中匯（深圳）咨詢管理合伙企業（有限合伙）持有0.04%股權，而此次深圳中交僅擬轉讓惠州中交2%的股權。

不少業內人士表示疑惑，持股比例達到99%的深圳中交，僅轉讓2%的股權欲意何在？

無獨有偶，就在11月24日，深圳中交還擬轉讓旗下公司廈門中泓房地產有限公司（下稱“廈門中泓”）2%的股權，轉讓底價為2288.81萬元。據悉，深圳中交持有廈門中泓的股權比例也是達到50.99%，具有一定的控制權。

那么，深圳中交明明對出售公司擁有較大股權，卻頻繁出售較小股權的原因是什么呢？

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴《財經天下》周刊，“一般企業這么做就是為了把需要合并報表的控股子公司變為不需要合并報表的聯營公司，這樣可以把負債表外化，實現降低合并報表后的表觀負債率的目的?！?/p>

另外，值得關注的是，在深圳中交轉讓惠州中交2%股權的其他條件里面，還明確一條這樣的規定，除了意向受讓方須在資格確認后3個工作日內交納131萬元的交易保證金至北交所指定結算賬戶外，為保證惠州中交正常經營及可持續發展，深圳中交承諾在《產權交易合同》生效后2個工作日內向標的企業提供1.50億元的資金。

對此，柏文喜告訴《財經天下》周刊，此舉可將惠州中交的負債在合并報表時表外化，同時作為實際控制人和實際操盤者的中交地產會以借款1.5億元的方式來支持惠州中交的正常經營。

就此事，《財經天下》周刊向中交地產進行電話詢問，然而并未接通。

調用項目公司富余資金

除了頻繁轉讓旗下項目公司股權，中交地產還以不計息的方式調用項目公司富余資金。

11月26日，中交地產發布公告稱，將與合作方共同調用項目公司富余資金。

據相關公告，其全資子公司華通置業有限公司（下稱“華通置業”），北京金地致遠企業管理咨詢有限公司（下稱“金地致遠”），北京茂康企業管理有限公司（下稱“茂康企業”）分別持有中交世茂（北京）置業有限公司（下稱“中交世茂”）37%、28%和35%的股權。

而中交世茂經營情況良好，存在部分富余資金。中交地產表示，為盤活中交世茂存量資金，提高資金使用效率，中交世茂股東方擬按持股比例以同等條件繼續調用中交世茂富余資金。

其中，華通置業擬調用4.61億元，金地致遠擬調用3.49億元，茂康企業擬調用4.36億元，3家公司共計調用中交世茂12.45億元資金，并且期限不超過6個月，不計息。

對此，柏文喜向《財經天下》周刊表示，這說明中交地產作為母公司現金流緊缺，流動性承壓，需要通過調用子公司的資金來加以緩解，否則，正常情況下是應該付息給項目公司中交世茂的。

同時，中交地產還在公告中作出承諾，表示在提供上述財務資助后的12個月內，其暫時不使用閑置募集資金補充流動資金、不將超募資金永久性用于補充流動資金或者歸還銀行貸款。

負債率高企，現金流吃緊

然而，無論中交地產作出了怎樣的承諾，也改變不了其負債率高企、現金流吃緊的事實。

2021年上半年，中交地產資產負債率為87.89%，同時該公司也表示，現階段其資產負債率較高，存在償債壓力可能較大的情況。

同時，三道紅線方面，中交地產踩中“三道紅線”中的兩條，依舊保持為橙檔企業。據貝殼研究院統計，2021年上半年，該公司剔除預收款后的資產負債率為83.4%，凈負債率高達294.2%，現金短債比為1.47。除了現金短債比合格之外，其他兩條全部踩中。

而到了2021年三季度，中交地產負債情況似乎并沒有改善，截至2021年三季度末，中交地產總負債較2021年初的866.11億元增長到了1288.81億元。

其中，短期借款為19.28億元，一年內到期的非流動負債為148.99億元，短期債務共計168.27億元，貨幣資金為168.31億元，中交地產現有資金勉強覆蓋短期債務。

而經營現金流方面，中交地產也存在較為吃緊的情況。2021年前三季度，該公司經營活動產生的現金流量凈流出為134.00億元。業績方面，2021年前三季度，中交地產實現營業收入59.86億元，同比降25.43%；實現凈利潤180.69萬元，同比降99.37%，陷入營收凈利雙下滑的境況。

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