借物業之名還債

幾乎所有地產大佬都曾經愛上過物業這門生意。

2020年8月，許家印為了推進物業板塊上市，給恒大物業引進了14家戰投。馬云、馬化騰、沈南鵬、陳華、朱孟依、賴海民夫婦等一眾資本大佬，被許家印拉到了一張牌桌上。

能夠把“杰克馬”和“Pony馬”拉到一個桌子上喝酒的，光憑許家印的面子還差些意思，讓他們聚在一起的，是匯聚在物業服務上的巨大想象空間。

相比房地產來說，物業顯然是一個更為廣闊的市場：房地產是一錘子買賣，物業服務則是長久生意。過去幾十年積累下來的大量樓盤和改造空間，也給這個行業留下了豐富的想象空間。

即使被逼到了墻角，許家印還是難舍物業這塊兒肥肉。毫無疑問，恒大缺錢，缺救命錢。10月初，恒大物業曾傳出出售股權予合生創展的消息，但一周后，恒大又宣布中止了這個交易，在許家印看來，恒大物業估值被嚴重低估，與當前出價不匹配。即使到現在，許老板也堅持不打包售賣物業。

對于退無可退的許老板來說，他還保留著他最后的倔強，扛過去后，物業還可能作為恒大東山再起的新火種。但對更多大佬來說，他們還沒有到躺平認輸的那一步。賣掉物業還債，成為了最后的救命稻草。

在銷售承壓、融資新規“三道紅線”、“兩道紅線”之下，房企們都在積極“搞錢”，畢竟壓力真的大。甚至資金警報還沒來得及拉響，不少房企就已經提前“躺尸”了。昔日老大哥萬科的總裁郁亮在今年股東大會上干脆說，現在房地產行業不能叫做“混亂”，應該叫“混沌”。

賣掉物業還債，成為房企最后的救命稻草。一周之前，世茂股份發布公告稱，擬將所屬的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務全部出售給關聯方世茂服務，交易轉讓價16.535億元。

消息發出后，迅速引發了市場對于世茂財務緊張的擔憂。外界市場普遍預期，多數物業公司或都要面臨向同系地產公司輸血的“任務”，包括碧桂園、世茂服務、雅生活在內的港股物業板塊面臨一波殺跌。

在此之前，中國奧園也宣布了奧園健康股權出售的消息。消息公布后，市場紛紛用腳投票，紛紛恐慌性拋售，中國奧園大跌13%，奧園健康跌近24%。

更早之前，房企們賣“物業”回血的現象也并不少見。比如，9月，負債3300億元的廣州房企富力宣布，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港元的資金支持，應對短期債務。一直要轉型輕資產的王健林，也曾用出售動作表達了對物業管理的看法，他把這個業務賣給了彩生活，彩生活也在此后的現金危機下又賣身給了碧桂園服務，而綠地集團則將物業賣給了雅居樂。

“斷臂求生”的物業收并購潮，在今年上演的格外多。曾經被視為“香餑餑”的物業板塊，卻屢屢淪為房企套現的“棋子”。不久之前，萬物云CEO朱保全悲觀地說道：“前兩年，地產大佬都說物業是房地產商的未來，結果今年一出了問題首先把物業給賣了，所以我現在也不知道物業是不是未來?！?/p>

資本大戲背后的估值泡影

被普遍看好并寄予厚望的物業，一夕之間在資本的關口風雨飄搖。不少人做出了悲觀的預測——物業公司的存在，難道只是房企的“提款機”么？

市場的擔憂不無道理。2021年下半年以來，樓市調控持續趨緊，房企在銷售及融資端整體承壓，越來越多的房企將物業資產擺上出售貨架，“提款機”的擔憂似乎又在一步步成為現實。

事實上，物業這門偏僻的業務陡然風生水起的背后，大都是裹挾了資本規模擴張的狂熱。過去兩年來，不少頭部物企的市值創新高，碧桂園服務更是長時間超過2000億港元市值。

高估值背后的主要邏輯，離不開企業追求規模而展開的競逐，這導致“跑馬圈地”成為物企市場的主旋律，收并購和股權合作頻頻發生。

第三方機構億翰智庫數據顯示，在近6個月的29起收并購中，多達18起是物業企業之間的收并購，占比62%，5起是對商業物業的收購，其余還包括對保險、信息技術、學校物業以及增值服務方面的收并購。

但快速擴張的后遺癥也很快顯現。強行整合規模下，物企的操作難度很高，對于想通過收并購，實現規模迅速增長的物企來說并不適合。此前就有媒體報道稱，碧桂園服務收購藍光嘉寶物業時，要求其多數高管離職大換血。

這引發了不少人對于高估值的警惕。郁亮在股東大會上提出對高估值的擔憂：“在一個更理性的資本市場中，才能給真正優秀的企業一個適當的定價?！?/p>

但也有人依舊看好資本對于物業公司的促進作用。研究物業行業的分析人員張媛表示：“資本市場的估值泡沫本身是一個非理性的邏輯，比如物業公司國外正常的市盈率是20倍，但在國內就會超過40倍，本質上是一種非理性的追逐。但這個事情也要分兩面看，比如，資本競逐下，企業的競爭壓力才會越來越大，大家都會被逼著想怎么創新，怎么降低成本，對于行業也是一種促進?！?/p>

如今，物企的估值已然面臨回調，物企獲批上市進度放緩。比如，已上市的融信服務是在今年6月第二次遞交招股書后才順利登陸資本市場。而仍在排隊的企業中，除新力服務外，禹洲集團旗下的禹佳生活服務首次遞交的港股IPO申請都在今年先后面臨失效，兩家企業也都馬上提交了新的資料，繼續“闖關”港交所。

資本高光難掩行業短板

“今天資本市場需要什么？第一是想買未來。第二是想看到一個清晰的成長路線?！奔t杉資本全球執行合伙人沈南鵬在談到物業行業的火熱時，曾樂觀地表示，物業行業是市場容量達到萬億元的行業。

但在今天，物業行業實際上面臨的困境，不僅僅是資本退潮下的未來不明晰，更是源自深層次的經營模式困境——物業服務依舊是一門“增量不增收”的業務。

即便是近期宣布計劃上市的萬物云，也沒能徹底擺脫這一盈利困境。今年11月，多次宣稱“不差錢”、不著急分拆物業公司上市的萬科，也傳來了決定推進物業板塊上市的消息。但這并不意味著萬科物業就徹底擺脫了成本控制困擾。回望萬科物業自2015年全面開啟市場化之路以來，其營業利潤率長期維持在17%左右，但營業收入增速整體滯后于營業成本增速。

而在資本競逐最火熱的時候，彩生活、佳兆業美好等多個物業企業高層幾乎都有提到物業企業降本增效的重要性和必要性。即使是物管規模排名第一的碧桂園服務，也面臨著營收增長見頂的問題。碧桂園服務總裁李長江更是直言，“物業服務要尋求新的增長點，企業要主動探索‘新藍?！?。”

在物業從業人員張陽看來，物企的收入困境很大程度來源于受限的成本空間，“現在人工成本在升，但對我們來說，很痛苦的地方是收費不讓漲?，F階段物業費的價格有上限，物業費不能超過2塊錢或者3塊錢，這就導致企業沒有辦法投入大量的成本改善服務。”

張陽為此提供了一個相似的對比思路：和酒店行業不同，酒店行業有三星酒店和五星酒店的認證差別，大家會愿意花錢買五星酒店的服務，但物業服務的民生特殊性，決定了它的盈利天花板，企業不能投入大量的成本提升服務，而事實上，物業和酒店行業性質一樣，在軟性的服務、無形服務上差異性很大。

基礎物業費難以提升之下，大量的物企把發展目標瞄準了增值服務上，但這卻是另一個更難啃的硬骨頭。對于物企而言，增值服務的開展頗具難度。盡管各家公司都在重金投入增值服務，但能夠真正形成與業主之間良性發展、具備持續性的公司卻是鳳毛麟角。

據中指院物業百強報告，受制于物業企業的第一大支出人工成本的上漲，以及目前智能化投入還未見成效等因素影響，百強企業營業成本率在2019年錄得75.98%，較之前僅下降0.46個百分點。到了2020年，這一數字還上漲了，據易居房地產研究院數據，2020年百強企業營業成本率超過了82%。

眼下，物業企業上市、并購等資本運作逐漸放緩背景下，也要求物業企業們拿出更多的耐心，做好最基本的物業服務。物業這條路，也的確依舊漫長。

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