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融創的年報，姍姍來遲，但終于來了。

去年下半年以來，行業正面臨著前所未有的挑戰和極端環境，在市場的動蕩和不安下，融創交出的成績單在整個房地產行業來看，表現如何？

在年報中，孫宏斌表示：

相信2023年中國經濟將進一步向好，房地產市場也將快速恢復穩定，這將有利于緩解當前房地產行業面臨的巨大壓力。

在月初時，他也有類似表達，他認為：融創有優質資產，團隊有韌性，可以打贏翻身仗。

復蘇、企穩，融創需要給市場信心，在當下的環境下，確定性難能可貴。

破冰：不僅是保交房

近幾年整個房地產行業遭遇過多重危機，銷售不暢，一些城市的開發商甚至還面臨著停工問題。

能夠順利交房，是擺在融創面前很實際的問題。融創也提出了“穩經營，保交付”的策略。一方面，融創協調產業上下游，另一方面，融創20個城市的近70個項目獲得了政府紓困資金，累計超百億。2021年全年融創在89個城市完成了27.7萬戶房屋的交付。在今年1-11月，融創完成了15萬套房屋的交付。

這無疑清晰地向外界釋放了一個信號：融創在蓄積力量，等待良機。

財報顯示，2021年融創全年合同銷售額5973.6億元，同比增長4%，收入1983.9億元，其中大部分收入來源于房屋銷售，核心數據保持穩定。

這次發布的年報，是由立信德豪完成審計的，作為全球五大會計師事務所，一直服務茅臺、保利等企業，在世界上享有較高的聲譽，這份年報數據體現了融創的水平。

根據年報，融創此次進行了較大規模的減值，受行業極端環境影響及對資產價值評估的審慎態度，融創大幅計提各類減值約520億元，盈利指標因此受到直接影響，減值后，凈資產超1200億元、歸母凈資產超800億元，顯示出公司底子厚實。根據聯交所的相關規則，一旦市場轉好，前期計提的減值會根據情況轉回，盈利水平也會好轉。

融創的底子有多厚？財報顯示，截至去年年底融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市，融創不僅有資產，還是優質資產。

土地儲備是房企造血能力的核心，不僅體現出開發商當下的實力，還是房地產企業未來能否突出重圍的根本，當房企有足夠多且優質的土地儲備時，只要房地產市場復蘇，意味著有足夠的市場供應量，在當下也是融創充分的資產價值體現。

翻身仗：從境外債重組開始

公布年度財報當日，融創完成年報公布和境外債務重組，這意味著壓力的緩解，融創也離聯交所要求復牌的條件又近了一步。

根據聯交所對上市公司的規定，當境外債權人提出清盤呈請后，企業也可以向法院證明自己仍在積極自救，這是一個互相出牌、拉鋸的過程。

過去數月以來，融創一直與本金約91億美元的優先票據及其他境外債務（簡稱“現有債務”）的部分持有人及其顧問進行建設性接洽?，F有債務持有人已成立境外債權人小組，對公司的財務和經營狀況進行了深入調研，并在制定重組框架、收窄各項經濟條款的分歧上取得了重大進展。

境外債重組的方案框架已經顯現：將30億至40億美元的現有債務及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具，使得債務規模降至穩健、可持續的水平；剩余現有債務將兌換為新的以美元計價公開票據，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產處置凈收益擬作為償還新票據的額外資金來源；同時擬向及時支持重組方案的債權人提供同意費。

境外債重組若完成，意味著融創以時間換空間、延長還款現金流，融創未來流動性壓力將有望得以紓解，整體財務狀況會得到改善。

能夠順利地達成重組意向，離不開金融政策及相關部門對融創的大力支持，董家渡項目的合作給予市場極大的振奮與信心。

此前，融創上海董家渡項目引入由中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信托等合作方攜手對上海董家渡項目注資，新增融資總量將超120億元。

值得注意的是，本次合作的股權轉讓并不是項目出售，而是華融資產與融創董家渡項目的股權融資合作，融創還是操盤方，融創會在未來融資償還后回購股權。這與現有債務重組的部分條件有一定相似之處，面對融創的土地儲備和中國市場的預期，以時間換取更長久的利益，境外現有債務重組的障礙即將被掃除。

現金指標上，融創2021年底賬面現金超1600億（含合聯營公司賬面現金），其中并表部分現金余額692億元，其中受限資金548.6億元，大部分是預售監管資金，可以正常用于支付工程款和項目正常運營開支。

融創預計，未來七年左右，集團連同其合營及聯營公司的開發項目預計產生現金流總額約為3200億元（該金額為償付項目層面債務后的現金流，且未考慮酒店、商業、樂園等持有物業變現的資金流入，截至2021年末，該資產的賬面價值約為1300億元）。

在月初的會議上，孫宏斌規劃的是，明年6月30號之前，融創爭取恢復正常，這也正是行業大多數人的預期。

孫宏斌在年報中表示了自己的反思：

“公司也將深刻反思在過去發展中的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決作出調整?！?/p>

首先來自疫情防控方案不斷優化，經濟必然會逐步恢復。今年無論是政策還是金融，給予房地產行業很多肯定的信號從“金融16條”、證監會“新5條”，經濟復蘇的信號很明確，傳導到房地產必然是銷售回暖。

春風漸近，靜待花開。

冬天遲早要過去，行業的凜冽寒氣傳導到每個人，但同樣是行業生態重塑和企業突圍的機會，因為行業在變革。從粗放到精細、從速度到質量、從追求高周轉到常態化運營。無論境外債務重組還是財報發布，無疑是融創在給市場“定心丸”，也是確定性。如何在未來的行情中體現頭部房企的商業價值是交給融創的新的問卷。

對于融創而言，它已經挺過了最難的時刻，始于中國房地產政策調控加上疫情的“黑天鵝”，融創是經歷了房地產流動性危機的一個樣本。中國房地產行業有過高峰，也有過低迷，但中國擁有近14億人口總量，整個房地產依然是一個巨大的市場，只要經濟逐漸復蘇，被延誤的購房需求將會持續修復，長期下行的趨勢也將會扭轉，龐大的中國市場將會是融創打贏“翻身仗”最大的底氣。

關鍵詞： 土地儲備 房地產行業