10年前，朱靜辭去河南建業副總裁的工作，抵押了自己的房子，只身離開故鄉，拖著比“自己還重”的行李箱，來到上海灘，創辦了上坤地產。彼時，她不過34歲。

10年后，朱靜帶領下的上坤地產，不僅進入包括地產開發在內的多個領域，業績還一度進入上海TOP10，不久前更是撬開了資本市場的大門。

11月17日9時，朱靜拿著紅色錘子，敲響了港交所里的那面銅鑼。鑼響之后，朱靜難掩激動，接連與身邊的嘉賓擊掌慶祝。

然而，現實卻立刻給了他們一潑冷水：上坤地產盤中一度破發。

資本市場是一張很好的“晴雨表”。上市首日就盤中破發，資本冷度可見一斑。

截至12月3日收盤，上坤地產股價為2.28港元，較上市首日的開盤價2.28港元，沒有一分變化。這距離上坤地產上市，已經過去了兩周多時間。

01 誰站在背后?

一直以來，不管房地產市場冷還是暖，很多中小房企窮盡十多年、甚至幾十年，才如愿登上他們眼中的“避風港”。

比如中梁控股，雖然成立于1993年，卻直到2019年，其創始人楊劍才敲響了港交所大廳的銅鑼。走到這一步，楊劍花了將近三十年。

而一些中小房企努力多年，與資本市場的距離，仍如隔楚河漢界。如創立于2003年的奧山控股，2018年、2020年兩次遞交招股書，均告失敗。

反觀朱靜，自34歲創立上坤地產，到44歲成功登上港交所，只花了十年時間。這其中，固然歸功于朱靜的個人能力，但更離不開一個站在她背后的人。

這個人就是盈信投資集團創始人林勁峰。

11月19日，上坤上市兩天后，林勁峰在微博上用了一大段文字，表達他的喜悅之情，其大意是：上坤上市是對我近十一年執著創業，發了一個小小的勛章。

林勁峰是如何一步步拿到這枚“勛章”，這還得從他與朱靜的相識說起。

2009年，覺得房地產大有可為的林勁峰，急需一位專業地產人士來助力。這一年，他認識了也在中歐國際工商學院進修的美女朱靜，此時的朱靜尚在胡葆森的河南建業任職。

“她正好出現在準確的時間和準確的地點，還遇到了準確的事情。”林勁峰回憶說，我看好地產行業，需要找一個與我互補的人，而朱靜就是我要找的人。

2010年，朱靜創立上坤地產。作為在地產領域的二次試水，上坤地產被林勁峰寄于無限厚望。

他不僅在上坤地產持股29.05%，2015年，林勁峰更助力上坤地產從萬科和碧桂園嘴邊，搶下一宗33.37萬平方米的松江佘山地塊。

“對方有一個股東是我的潮汕老鄉。”按照林勁峰博客的描述，雙方僅用了一個晚上的時間，一個占盈信當時凈資產20%的項目當即被敲定。他當時還放言，“盈信哪怕減持茅臺也要去支持。”

經此一戰，上坤地產在上海刷了一波存在感。同年，憑借上海·樾山項目，上坤地產更是在上海佘山打開知名度。

2016年，上坤地產進軍蘇州市場，啟動了全國擴張計劃。截至今年2月，上坤地產在全國8個省市的14個城市中，共擁有43個物業項目。

11月17日，在上坤地產上市的當日，站在朱靜左手邊與她一起敲鐘的，正是林勁峰。

林勁峰曾被外界譽為“中國的巴菲特”。不過，他看起來似乎不喜歡這個稱呼。因為從目前來看，這位“巴菲特”投資的創業公司屢造滑鐵盧，比如荒唐收場的神奇百貨、資金打水漂的小時代電商項目等等。

在投資上坤地產之前，林勁峰投資的第一家地產公司是朗詩地產。雖然盈信已收回投資朗詩的成本，但朗詩市值從2019年初開始大幅縮水，從最高47億元萎縮成目前的30.22億，股價長期低于1元。

如今，二次地產投資的上坤地產，能否讓林勁峰打一場“巴菲特”的翻身之仗，答案還有待觀察。

不過，IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴市界，上市融資，可以降低真實的負債率，優化企業財務。但越是公開透明規范，上坤地產越是面臨不小的業績壓力。

為了上市，上坤地產祭出了不少“大招”。

02 十足的前戲

今年5月，朱靜挖來了馮輝明。融資經驗豐富的馮輝明，最擅長的是為企業解決“錢”的問題。馮輝明任職三盛集團期間，該公司年銷售規模從200億元，提升到了400億。

為了表示誠意，朱靜給馮輝明送上的，是執行總裁這一職位。在馮明輝加盟前，朱靜之外職位最大的就是執行副總裁。

除了馮輝明，新的融資中心總經理周俊，也于5月入職上坤地產。周俊是15年地產老兵，曾供職于萬科、龍湖等多家房企，同樣專注于財務、投融資等領域。

除了招攬業內精英之外，上坤地產財務數據的變化，使其上市的“前戲”達到高潮，這引得外界大呼“上坤莫不是會玩魔術”?

上市之前上坤地產各種花式降負債，降幅猶如過山車的俯沖。從2017年到2019年，上坤地產凈資產負債率從684.9%，斷崖式下降至73%，年平均降幅超過30%。

這降幅遠遠超過房企平均凈資產負債水平。2019年，百強房企的凈資產負債率，由2018年的116.5%，降到2019年的101.8%，降幅也僅為15%。

對于負債率猛降的原因，上坤地產曾解釋稱，因保留盈利的增長，使得權益總額不斷增加;因計息銀行及其他借款減少，今年前4月底負債率大幅下降。

柏文喜告訴市界，上坤地產負債率反常地大幅驟降，不排除其大幅借助少數股東權益這一工具，將本屬控股的和本應需要并表的項目子公司，轉為只持有少數股東權益進而避免并表的聯營與合作開發公司。

這樣，在這些負債高企的項目公司全生命周期的大部分時間內，都可以避免因為并表而推高母公司的負債，讓母公司的表觀負債和負債率大幅下降。

“等到項目進入銷售回款階段，以及結算階段，再將這些項目子公司轉為控股公司，將其銷售收入和業績再合并進母公司，進而增大公司營收規模和增厚公司業績，讓表觀業績表現優異，展現給資本市場和金融機構。”柏文喜說。

另外，上坤地產的少數股東權益也一直在上升，導致上坤地產少數權益總額快速增長，從而實現凈負債率下降。

招股書顯示，其少數股東權益從2017年的1010.9萬，大幅增長至2019年的19.0億元。

而上坤地產的少數股東權益占權益總額的比例，也由2017年的1.6%，大幅攀升至2019年的68.9%。

上坤地產的少數股東權益占比，也明顯高于浙商銀行鄧水亮、張偉剛等人指出的30%風險線。這一不正常的表現，符合做多少數股東權益的特征。

少數股東權益占比過高，還說明企業合作的項目較多。而上坤地產的確有不少聯營、合營的項目，例如上坤地產上海樾山項目，上坤地產間接持股50%。

截至今年4月，該項目凈利潤達1.58億，而該項目少數股東所獲凈利潤為1.45億，約占91.8%，占比超出了常規比例。

截至今年2月底，上坤地產旗下類似上海樾山這樣的項目還有13個。而上坤地產對合營企業及聯營公司的投資額，從2017年的4190萬元，大幅攀升至2019年的2.37億元。

更玄幻的還在后面。

新華每日電訊曾經報道，不少房企排行榜“貓膩”甚多，不同榜單數據打架，甚至同一家企業在不同榜單的排名相差甚遠。

這樣的事情也發生在上坤地產身上。中原地產首席分析師張大偉分析過上坤地產在排行榜上的“奇幻漂移”。

2018年6月，上坤地產出現在易居克而瑞公布的200強榜單上，位列第178名，銷售流量金額(將項目銷售金額計入操盤方的銷售業績)為24.7億元。而在另一家機構億翰公布的榜單上，上坤地產連前200名都沒進。

圖片來源丨克而瑞200強榜單截圖

同年年底，上坤地產突然出現在克而瑞的百強名單里，全年銷售流量金額229.5億元，排名第96位，名次暴漲90多位。這一次，它也沒進億翰的榜單。

圖片來源丨克而瑞200強榜單截圖

2019年，上坤地產的銷售額變成271.8億元，排行克而瑞榜單的第91位，這次榜單是以全口徑銷售額(即公司參與過的樓盤總銷售金額，合并項目也算)來統計。

今年以來，再次遞交招股書、準備沖刺資本市場的上坤地產，在克而瑞1-10月的房企銷售排行榜上，以224.3億元的全口徑銷售額，升至第88名。

那么，上坤地產實際銷售額是多少?上坤地產集團副總裁佟文艷曾在公開場合表示，公司2019年整體銷售額約144億元。

張大偉認為，無論是以哪種口徑計算，從2018年11月開始，這家企業排行榜明顯被拉高了。

不管如何，一頓猛于虎的操作后，上坤地產已經成功進入資本市場。但這里，可能是最兇險的戰場。

03 兇險的戰場

在兵家必爭的上海灘，上坤地產的日子并不算好過。

2016年起，房企紛紛將總部搬到上海。光2016年這一年，就有9家50強房企入駐上海灘。到2019年，上海已經成為中國最多房企巨頭的大都會。

魚貫而入的外來房企，在攪動上海樓市的一池春水之時，也擠占了上海本地房企的空間。

這是一場人力、物力、財力的綜合較量。扎根上海十年的上坤地產，不得不全力以戰。

論人力，除了馮輝明等青年才俊加盟外，在上海灘沉淀十年的上坤地產，也不乏優質合作伙伴，比如2018年就有交集的上海易居，今年9月21日開始合作的上海愛家集團等等。

但若論物力和財力，上坤地產就有點力不從心了。

早在多年前，上海的土地供應量便開始減少。2017年上半年時，上海土地供應量創下五年新低，只出讓了30幅純宅地，合計148公頃。土地供應的減少，導致土地爭奪加劇，土地成本上升。據不完全統計，僅2015年和2016年，上海就拍出12次“地王”，有些“地王”的樓面價，超過10萬元/平方米。

土地成本高企下，上坤地產已經很久沒在上海拿地了。市界注意到，上一次上坤地產在滬拿地的新聞，還是2017年。

債務和資金匱乏的烏云，在上坤地產的頭頂揮散不去。截至2020年2月，上坤地產計息銀行及其他借款總額增至62.74億元。其中，30.75億元將在1年內到期，短債占比達49%。上坤地產賬面資金僅34.33億元，受限資金達23.6億元，可用資金僅10.73億元。

除此之外，其盈利空間也正在被壓縮。2017年-2019年，上坤地產的銷售額增速已從345.6%下降至18.43%，收益增速從466.7%降至10.29%。而2019年，上坤地產40.8%的毛利率，也低于2018年的51.5%。

但偏偏上坤地產有單一市場依賴癥。2017-2019年，上坤地產物業銷售收入來自于上海的占比分別達100%、100%、60%。上坤地產在招股書也承認：我們高度依賴長三角經濟地區的房地產市場，尤其是上海。

上坤地產雖然在上海之外也有項目，但整體上并不夠多。2019年，上坤地產試圖進軍火熱的大灣區。當年8月，上坤地產在佛山獨立拿下了一宗宅地地王。

只是，想靠此改變單一市場依賴癥，很難見成效。今年前四個月，上坤地產在上海物業項目銷售占比，再次提升至97.4%。

究其原因，一方面，由于創始人朱靜在建業的工作經歷，使得上坤地產多少受其影響，與建業地產堅持河南“省域化”路線相似。另一方面，在房住不炒、頭部效應下，上坤地產如其他中小房企一樣，剩下的底牌比如錢、土地等，少之又少。

一年前，朱靜曾對媒體說：過去十年間，前30強房企的名單中，僅僅有十家還在堅守，而50到100強房企中，僅僅只剩下十家。

很顯然，朱靜想做的，是堅守到最后。

然而，喧囂的資本市場，是最現實的名利場。投資者真金白銀進來，只會為“內勁”十足的企業買單。牌面并不太強的上坤地產，還能走多遠?

關鍵詞： 上市 房企